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在福州,哪些地铁房更具备“升值潜力”?

楼主:云私塾 时间:2019-06-17 08:22:32

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原标题:在福州,哪些地铁房更具备“升值潜力”?

日前,福州市发改委公布了《福州市城市轨道交通线网规划(2012年修编)调整公示》,受到广泛关注。【福州地铁最新调整路线出炉:这次有没有经过你家?】

据数据显示,学区房与地铁房在每一波楼市浪潮中通常都是涨得最快,涨幅也最大。

对于福州人而言,有且仅有的地铁1号线,足足经历了“8年抗战”,才真真正正让地铁沿线的居民乘上地铁。那么,除了通车后的便利外。究竟,福州的地铁房的潜力空间究竟有多大?我们在选择地铁房的时候,如何挑选?看完以下几个问题,或许会有你要的答案。

什么样的房子才能称之为地铁房?

主要看房子的位置离地铁站点有多远。按上海统计部门给出的解释,距离地铁站点步行5分种内的房子,称之为“正地铁房”; 10分钟内称为“准地铁房”;15分钟内称之为“近地铁房”。

——来自百度百科

1、福州地铁房潜力究竟有多大?

我们可以从城市轨道开通历程分阶段分析,地铁房潜力的情况:

地铁开通里程150KM以下,地铁线路往往只有2-3条,这种情况下,地铁尚不能进入大多数人的日常生活。所以不论是城内还是郊区,地铁房升值空间都很大。

地铁开通里程150-300KM之间时,轨道网络初具规模,这个时候人们将习惯于地铁出行。此时,市内的非地铁房的洼地,将会被逐渐填上,好的机会也将越来越少。郊区地铁房依旧有很大潜力。

当地铁里程数大于300KM时,市区内基本没有非地铁区域,此时,市内地铁房优势基本耗尽,市区地铁口吸引力下降,郊区地铁房将会出现明显上涨,此时,整个城市的地铁房升值潜力,都越来越小,除非是开发新的线路。

(图片来自网络)

——以上部分观点数据引自:楼市时评

目前,福州地铁在建的情况,如图↓↓↓

(福州6条地铁线同时建设中)

(福州市城市轨道交通线网调整方案远期示意图)

注:城市轨道交通设计是一个逐步深入和动态调整的过程。期间线位及站点都很可能根据地质勘察情况、实施条件及城市规划调整而进行相应调整。站点设置等以官方发布的最后结果为准。

以上线路、规划图纸不作为投资参考依据。

再举个栗子:物以稀为贵,通常在一些发达的大城市,地铁网络完善城市核心区域内,分布有多条地铁线路,那么,越来越多的房子成为了“地铁房”。恰恰在一些刚刚开始建设地铁的城市。地铁开通线路较少,地铁房更为稀缺,就有可能出现高溢价。

简而言之,福州仅开通1条地铁线,目前来看,仅开通的一条地铁线沿线楼盘的交通因素并没有完全凸显,只能满足极少部分人群的通勤和生活需求。若5年后,目前在建中的地铁全部运营,地铁房的便利性会更为显现。届时,福州才会迎来真正的地铁时代。

2、市中心VS远郊的地铁房,哪个价差更大?

答案是呼之欲出的,越靠近市中心,地铁密度越高。对于一些一线城市而言,在市中心非地铁房较少,相同条件下的楼盘价值差距不大。而越靠近远郊,地铁密度越低,同个版块内,地铁房与非地铁房价格差异会越明显。

相对而言,郊区盘多为刚需自住客,地铁往往是出行必须品,而如果没有地铁,则会增加1-2小时甚至更多的通勤时间,这是上班族不能接受的。所以,在地段相对偏远的地段,刚需客户对地铁房的需求更为强烈。

就比如前几日公布的福州地铁调整方案中,将3号线放在远期规划,动工时间迟迟未定,而3号线的规划恰经过闽侯目前较为偏远,但楼盘密集度相对较高的板块,客户对其的确切规划及动工时间也更为期待。

3、已通车VS规划中线路的地铁房,哪个更有潜力?

因为地铁房的涨价,公认的往往有3次:地铁规划出炉——地铁开始建设——地铁正式通车。

所以,我们可以简单理解为,除了市场正常的上涨周期外,通车后的地铁房在此基础上上涨了3次,而规划中的地铁房可能只在此基础上上涨了1-2次。

抛除楼盘其他条件,就地铁盘这一项因素而言,建设中的地铁沿线楼盘更具备潜力。但是购房者尤其是投资者也要多方对比该楼盘价格是否已透支,如果价格比周边同类楼盘价格高太多,今后的涨幅或许会打上一定的折扣。

4、为啥说,只有在建的才靠谱?

因为规划是会变化的,只要没有正式开建,都有被取消的可能。

早前福州就有过真实的案例,福州地铁五号线取消了“普觉寺站”。↓↓↓

(官方网站截图)

关于线路调整,福州市12345便民服务平台官方回复是:

“轨道交通5号线一期工程在深化勘察、设计中发现上下店路沿线存在多处地质滑裂面,若继续按原设计方案在此设普觉寺站,会影响现有的地质平衡并破坏已有的防滑加固锚杆和抗滑桩,且站点开挖将破坏山体坡脚诱发新的地质滑坡,造成新的地质灾害。

为切实保障地铁施工及今后运营安全,我司组织地质灾害、工程、设计等各方面专家进行了充分论证和多方案比选,论证结论推荐取消普觉寺站,保证地铁百年建筑、运营安全。”

PS:当我们选购地铁房的时候,可要擦亮眼睛了。不要意味听信置业的一面之词,多方证实才好。

有的网友可能会问,目前的资金不充裕的情况下,是不是可以选择一些有远景规划的线路楼盘。那么,此时就不能单单只看“地铁”配套这一项,越是一些远郊盘,还得关注楼盘现有的综合条件,例如交通路网,生活配套或其他更靠谱的规划等等。毕竟,远景规划的时间要到2050年……

综上所述,考虑某地房产是否适合投资,本着房住不炒的原则,从人流量、地段、配套、供求等多维度考量,就目前的政策情况来看,目前房价属于近几年高位,投资者更需谨慎入市。而对于刚需购房者而言,如果一定要选择地铁房,在价格接受的情况下,选择已运营或在建中的地铁沿线楼盘为佳。

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